اسناد عادی، قولنامههای دستی و مبایعهنامههای ثبتنشده سالها یکی از مهمترین منابع اختلافات ملکی در ایران بودهاند. فروش یک ملک به چند نفر، انکار معامله، جعل قرارداد و اختلاف میان دارنده قولنامه و مالک رسمی از جمله مشکلاتی است که قانونگذار را به سمت تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول سوق داد؛ قانونی که در جستوجوهای اینترنتی گاهی با عنوان قانون جدید ابطال سند عادی شناخته میشود.
اما یک نکته را باید از همان ابتدا روشن کرد: قانون جدید تمام قولنامهها و اسناد عادی را ناگهان باطل نکرده است. اثر قانون به تاریخ معامله، زمان صدور سند حدنگار ملک، ثبت یا عدم ثبت معامله و شمول مقررات انتقالی ماده ۱۰ بستگی دارد.
در این راهنما بررسی میکنیم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات چه میگوید، قولنامههای قدیمی چه وضعیتی دارند، سامانه کاتب چیست، سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی چه تفاوتی با کاتب دارد، معاملات ملکی چگونه رسمی میشوند و خریداران املاک قولنامهای چه اقداماتی باید انجام دهند.
اگر درباره اعتبار قولنامه، تعارض سند عادی و رسمی یا نحوه رسمیکردن معامله ملکی در اصفهان با اختلاف مواجه شدهاید، میتوانید شرایط پرونده را با وکیل ملکی در اصفهان بررسی کنید.
- نام رسمی قانون: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
- قولنامههای قدیمی: بهطور خودکار باطل نشدهاند و برای آنها مقررات انتقالی ماده ۱۰ اهمیت دارد.
- معاملات جدید: در موارد مشمول قانون، ثبتنشدن میتواند موجب عدم استماع دعاوی مهم ملکی شود.
- سند حدنگار جدید: برای املاکی که پس از لازمالاجرا شدن قانون سند حدنگار گرفتهاند، تبصره ۴ ماده ۱ اهمیت ویژه دارد.
- کاتب: یکی از بسترهای الکترونیکی مورد استفاده برای قراردادها و فرآیند ثبت معاملات است.
- سامانه ماده ۱۰: سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی برای ثبت ادعاها و مستندات مالکیتهای فاقد سند رسمی است و با کاتب یکسان نیست.
- نتیجه: قبل از خرید ملک قولنامهای باید تاریخ سند، وضعیت حدنگار و امکان ثبت رسمی بررسی شود.
قانون جدید ابطال سند عادی دقیقاً چیست؟
عنوان رسمی این مقرره «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است. بنابراین اصطلاح «قانون جدید ابطال سند عادی» بیشتر یک عنوان رایج میان کاربران اینترنت است و نباید از آن چنین برداشت کرد که قانون، تمام اسناد عادی موجود را یکجا باطل کرده است.
هسته اصلی قانون این است که معاملات مهم مربوط به اموال غیرمنقول به سمت ثبت رسمی و قابل رهگیری منتقل شوند و اتکای بازار ملک به قراردادهای خارج از نظام رسمی کاهش یابد.
این موضوع میتواند در بلندمدت اختلافاتی مانند:
- فروش یک ملک به چند نفر؛
- انکار قرارداد؛
- جعل قولنامه؛
- اختلاف درباره تاریخ معامله؛
- و تعارض مالکیت رسمی و قرارداد عادی
را کاهش دهد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه میگوید؟
ماده ۱ قانون مقرر کرده است که پس از رسیدن قانون به مرحله زمانی مقرر، بسیاری از اعمال حقوقی مهم درباره اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.
از جمله:
- انتقال مالکیت ملک؛
- برخی انتقالهای حق انتفاع و حق ارتفاق؛
- رهن؛
- اجارههای مشمول مدت مقرر قانونی؛
- اجاره به شرط تملیک؛
- پیشفروش ساختمان؛
- و تعهد به انجام اعمال حقوقی مذکور.
در مواردی که معامله طبق قانون باید ثبت شود ولی ثبت نشده باشد، ضمانت اجرای بسیار مهمی ایجاد میشود و دعاوی یا درخواستهایی مانند:
- اثبات یا تنفیذ معامله؛
- الزام به تنظیم سند رسمی؛
- ابطال سند رسمی مالکیت مبتنی بر معامله ثبتنشده؛
- خلع ید؛
- تخلیه ید؛
- الزام به اجرای تعهدات ناشی از معامله ثبتنشده؛
- و حتی برخی شکایات مربوط به انتقال مال غیر
ممکن است در محدوده مقرر ماده ۱ قابل استماع نباشند.
«غیرقابل استماع شدن دعوا» با «باطل شدن خودکار قرارداد» دقیقاً یک مفهوم نیست. به همین دلیل در بررسی هر قولنامه باید مشخص شود قرارداد چه زمانی تنظیم شده، ملک چه نوع سندی دارد و قانون در زمان معامله چه اثری بر آن داشته است.
آیا قولنامه عادی هنوز اعتبار دارد؟
پاسخ کوتاه این است: بستگی دارد.
نمیتوان گفت تمام قولنامههای عادی در سال ۱۴۰۵ کاغذ باطله شدهاند؛ همانطور که نمیتوان گفت تمام قولنامهها مانند گذشته در دادگاه قابل استناد هستند.
برای پاسخ باید حداقل چهار سؤال بررسی شود:
- قولنامه چه تاریخی تنظیم شده است؟
- ملک دارای سند رسمی یا سند مالکیت حدنگار است یا خیر؟
- سند حدنگار چه زمانی صادر شده است؟
- معامله یا ادعای مالکیت در سامانههای مقرر قانونی ثبت شده است یا خیر؟
تکلیف مبایعهنامهها و قولنامههای قدیمی چیست؟
قانون برای ادعاها و اسناد عادی قدیمی، سازوکار انتقالی ویژهای در ماده ۱۰ پیشبینی کرده است.
هدف این ماده آن است که افرادی که قبل از اجرای کامل نظام جدید، مالکیت یا حقوق ملکی خود را بر مبنای:
- قولنامه؛
- مبایعهنامه عادی؛
- صلحنامه؛
- تقسیمنامه؛
- مدارک ارث؛
- آرای قضایی؛
- یا سایر مستندات غیررسمی
ادعا میکنند، فرصت داشته باشند ادعا و مستندات خود را وارد سامانه قانونی کنند و برای دریافت سند رسمی اقدام نمایند.
مهلتهای مهم ماده ۱۰
در حالت مشمول ماده ۱۰، مدعی باید در مهلت قانونی مقرر، ادعای خود را در سامانه درج کند و سپس برای اخذ سند رسمی یا طرح دعوای لازم اقدام نماید.
اصل قانون برای درج ادعا دو سال از تاریخ راهاندازی سامانه و پس از درج ادعا نیز برای انجام اقدام قانونی لازم، مهلت دیگری در نظر گرفته است.
شروع این مهلت را نباید برای تمام املاک کشور یکسان فرض کرد. راهاندازی سامانه ماده ۱۰ بهصورت مرحلهای اعلام شده و وضعیت ملک و نوع سند باید بررسی شود.
چه اتفاقی از اول خرداد ۱۴۰۵ افتاد؟
راهاندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ از اول خرداد ۱۴۰۵ برای بخش مشخصی از املاک اعلام شد.
براساس اعلان رسمی، در خصوص املاکی که در بازه ۱ فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ برای آنها سند مالکیت حدنگار صادر شده است، تاریخ راهاندازی رسمی سامانه اول خرداد ۱۴۰۵ اعلام شد.
برای املاکی که از اول خرداد ۱۴۰۵ به بعد و تا اعلان بعدی سند حدنگار دریافت میکنند، تاریخ راهاندازی در این چارچوب از زمان صدور سند حدنگار در نظر گرفته شده است.
درباره سایر املاک نیز تاریخ شمول باید مطابق اعلانهای رسمی بعدی بررسی شود.
سند حدنگار جدید چه تفاوتی ایجاد میکند؟
یکی از مهمترین بخشهای قانون، تبصره ۴ ماده ۱ است.
براساس این تبصره، درباره اموال غیرمنقولی که بعد از لازمالاجرا شدن قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر شده است، مقررات ماده ۱ از تاریخ صدور همان سند مالکیت اعمال میشود؛ حتی اگر در آن زمان سامانه موضوع ماده ۱۰ هنوز راهاندازی نشده باشد.
به همین دلیل، قبل از خرید یک ملک، صرف دیدن «سند تکبرگ» کافی نیست و تاریخ صدور سند حدنگار نیز اهمیت پیدا کرده است.
سامانه کاتب چیست؟
از سال ۱۴۰۴ دسترسی مشاوران املاک دارای مجوز به فرآیند تنظیم قراردادهای یکسان در بستر ثبت الکترونیکی گسترش یافت.
کاتب با سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی چه تفاوتی دارد؟
این دو را نباید با هم اشتباه گرفت.
| موضوع | کاتب / ثبت الکترونیکی معاملات | سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ماده ۱۰ |
|---|---|---|
| کاربرد اصلی | فرآیندهای مربوط به ثبت معاملات جدید، قراردادهای یکسان و خدمات ثبتی | ثبت ادعاها و مستندات مالکیت اشخاص فاقد سند رسمی |
| مخاطب اصلی | طرفین معاملات، مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی حسب نوع خدمت | افرادی که ادعای مالکیت یا حقوق ملکی فاقد سند رسمی دارند |
| نمونه کاربرد | فروش جدید یک ملک دارای سند رسمی | مالکیت قدیمی مبتنی بر قولنامه یا مدارک غیررسمی |
پس اگر یک مبایعهنامه عادی قدیمی در دست دارید، موضوع شما الزاماً با ثبت یک قرارداد جدید در کاتب حل نمیشود و باید بررسی شود آیا مشمول سامانه ماده ۱۰ و فرآیند رسمیکردن ادعای مالکیت هستید یا خیر.
مراحل عملی ثبت معامله ملکی در سامانه کاتب
شیوه دقیق ثبت به نوع معامله و استفاده از قرارداد یکسان یا پیشنویس قابل تنظیم بستگی دارد، اما ساختار کلی را میتوان اینگونه خلاصه کرد:
مرحله اول: بررسی وضعیت سند و امکان انجام معامله
قبل از قرارداد باید مشخص شود:
- مالک رسمی چه کسی است؛
- مشخصات ثبتی ملک چیست؛
- سند حدنگار دارد یا خیر؛
- و محدودیت قانونی برای معامله وجود دارد یا خیر.
مرحله دوم: انتخاب نوع قرارداد
برای برخی معاملات املاک دارای سند رسمی امکان استفاده از قراردادهای یکسان و نمونه فراهم شده است.
اگر طرفین شروطی خارج از قالب قراردادهای یکسان نیاز داشته باشند، میتوانند برای تنظیم قرارداد متناسب با توافق خود به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
مرحله سوم: درج قرارداد یا پیشنویس
مشاور املاک دارای مجوز میتواند حسب نوع فرآیند، اطلاعات قرارداد یا پیشنویس را در سامانه ثبت الکترونیکی درج کند.
در فرآیند پیشنویس، اطلاعات طرفین، ملک، شرایط توافق و دفترخانه مقصد در سامانه ثبت میشود.
مرحله چهارم: مراجعه به دفتر اسناد رسمی در مسیر پیشنویس
طبق آییننامه اصلاحی ماده ۳، اگر از مسیر پیشنویس قرارداد استفاده شده باشد، طرفین باید حداکثر ظرف پنج روز پس از درج پیشنویس برای انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
در صورت عدم مراجعه در مهلت مقرر، پیشنویس مطابق مقررات سامانه حذف میشود.
مرحله پنجم: ثبت رسمی قرارداد
پس از بررسی مدارک و الزامات قانونی، قرارداد یا انتقال در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد ثبت میشود و فرآیند رسمی انتقال ادامه پیدا میکند.
اعتبار مبایعهنامه عادی بعد از قانون جدید
برای درک صحیح وضعیت مبایعهنامه باید سه حالت را از یکدیگر جدا کنیم:
| وضعیت | اثر احتمالی | اقدام مهم |
|---|---|---|
| قولنامه قدیمی قبل از نظام جدید | بهطور خودکار باطل نیست و مقررات انتقالی اهمیت دارد | بررسی ماده ۱۰ و رسمیکردن ادعا |
| ملک دارای سند حدنگار صادرشده بعد از لازمالاجرا شدن قانون | محدودیتهای ماده ۱ از تاریخ صدور سند اهمیت پیدا میکند | معامله از مسیر ثبت رسمی انجام شود |
| معامله جدید مشمول ماده ۱ پس از تحقق شرایط زمانی قانون | ثبتنشدن میتواند موجب عدم استماع بسیاری از دعاوی مربوط به معامله شود | ثبت عمل حقوقی در سامانه مقرر |
سند عادی در برابر سند رسمی چه حکمی دارد؟
نباید بهصورت مطلق گفت «سند رسمی همیشه برنده است» یا «تاریخ قولنامه هیچ اهمیتی ندارد».
در یک اختلاف واقعی باید موارد زیر بررسی شوند:
- تاریخ ایجاد هر حق؛
- زمان صدور سند رسمی؛
- شمول یا عدم شمول قانون جدید؛
- ثبت معامله در سامانه مقرر؛
- اصالت هر سند؛
- و منشأ صدور سند رسمی.
با این حال، فلسفه قانون جدید آن است که مالکیت و معاملات قابل استناد به نظام ثبت رسمی متصل شوند و معاملات ثبتنشده مشمول محدودیتهای جدیتری شوند.
آیا سند رسمی قابل ابطال است؟
بله. رسمی بودن سند به این معنا نیست که تحت هیچ شرایطی قابل ابطال نیست.
اگر برای مثال ثابت شود سند رسمی مبتنی بر معاملهای باطل بوده، با جعل تنظیم شده، توسط شخص فاقد اختیار صادر شده یا مبنای قانونی دیگری برای بیاعتباری آن وجود دارد، امکان طرح دعوای متناسب وجود دارد.
اگر اختلاف اصلی درباره جعلی بودن امضا، نوشته یا سند است، مقاله سند مجعول چیست را نیز مطالعه کنید.
دعوای ابطال سند عادی در دادگاه چگونه است؟
عنوان «ابطال سند عادی» برای تمام اختلافات یک عنوان واحد و مناسب نیست. باید ابتدا مشخص شود ایراد اصلی مربوط به خود سند است یا معاملهای که سند درباره آن تنظیم شده است.
برای مثال ممکن است اختلاف درباره موارد زیر باشد:
- جعلی بودن امضا یا نوشته؛
- صوری بودن معامله؛
- نبود قصد یا رضایت معتبر؛
- فقدان اهلیت؛
- معامله نسبت به مال دیگری؛
- فسخ یا انفساخ قرارداد؛
- یا تعارض معامله با سند رسمی دیگر.
در نتیجه، خواسته دعوا باید متناسب با ایراد واقعی انتخاب شود و همیشه صرفاً «ابطال سند عادی» بهترین عنوان دادخواست نیست.
عدم ثبت در سامانه با ابطال فرق دارد
این نکته اهمیت زیادی دارد: اگر یک معامله جدید مشمول ماده ۱ باشد ولی ثبت نشود، اثر قانونی آن لزوماً صدور حکم «ابطال قرارداد» نیست؛ بلکه قانون برای بسیاری از دعاوی ناشی از آن عدم استماع در نظر گرفته است.
اگر فروشنده قولنامهای حاضر به انتقال سند نشود چه کنیم؟
پاسخ به تاریخ قرارداد و وضعیت ملک بستگی دارد.
در پروندههایی که قرارداد هنوز طبق مقررات قابل استناد است و شرایط قانونی فراهم باشد، ممکن است امکان طرح الزام به تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد.
اما بعد از قانون جدید، قبل از چنین دادخواستی حتماً باید مشخص شود معامله مشمول ضمانت اجرای ماده ۱ شده است یا از مقررات انتقالی برخوردار است.
برای شرایط، مدارک، هزینه، دستور موقت و اجرای این دعوا، راهنمای جامع الزام به تنظیم سند رسمی را بخوانید.
تفاوت سند عادی و سند رسمی بعد از قانون جدید
| موضوع | سند یا قرارداد عادی | سند رسمی / معامله ثبتشده |
|---|---|---|
| انکار و تردید | حسب نوع سند قابل طرح است | انکار و تردید نسبت به سند رسمی به شکل سند عادی مطرح نمیشود؛ ادعای جعل یا جهات قانونی دیگر ممکن است مطرح شود |
| ثبت مالکیت | بهتنهایی جای ثبت مالک در دفتر املاک را نمیگیرد | با نظام رسمی ثبت مالکیت هماهنگ است |
| اثر قانون جدید | در موارد مشمول ممکن است با عدم استماع دعاوی روبهرو شود | مبنای اصلی نظام جدید معاملات ملکی است |
| ریسک معامله معارض | در معاملات خارج از نظام ثبت بیشتر است | ثبت الکترونیکی و استعلام وضعیت ملک ریسک را کاهش میدهد |
قبل از خرید ملک قولنامهای این موارد را بررسی کنید
- ☐ مشخص کنید فروشنده مالک رسمی است یا فقط یک قولنامه در دست دارد.
- ☐ سند مالکیت و پلاک ثبتی ملک را بررسی کنید.
- ☐ تاریخ صدور سند حدنگار را بررسی کنید.
- ☐ زنجیره انتقالهای قبلی را تا مالک رسمی کنترل کنید.
- ☐ وضعیت رهن و بازداشت ملک را بررسی کنید.
- ☐ مشخص کنید معامله شما مشمول ماده ۱ قانون جدید هست یا خیر.
- ☐ اگر مستند مالکیت قدیمی است، وضعیت ماده ۱۰ را بررسی کنید.
- ☐ از پرداخت کل ثمن قبل از بررسی امکان انتقال رسمی خودداری کنید.
- ☐ در صورت امکان، معامله را از ابتدا از مسیر رسمی انجام دهید.
قبل از پرداخت مبلغ معامله باید مشخص شود ملک مشمول کدام بخش قانون جدید است، سند حدنگار چه زمانی صادر شده و آیا قرارداد عادی شما در آینده قابلیت استناد قضایی خواهد داشت.
هزینه ثبت رسمی معامله چقدر است؟
برای ثبت رسمی معامله یک رقم واحد برای تمام املاک وجود ندارد.
حسب نوع معامله ممکن است هزینههایی مانند:
- مالیات نقلوانتقال؛
- حقالثبت؛
- حقالتحریر دفتر اسناد رسمی؛
- تعرفه قانونی مشاور املاک در صورت استفاده؛
- و هزینه برخی استعلامها و خدمات مرتبط
مطرح شوند.
قانون جدید همچنین برای تعرفه مشاوران املاک چارچوب مشخصی پیشبینی کرده و دریافت وجه مازاد بر تعرفه قانونی تحت عنوانهای مختلف مجاز نیست.
به همین دلیل قبل از معامله بهتر است مبلغ دقیق هزینههای همان ملک و همان نوع انتقال استعلام شود و از درج یک مبلغ ثابت تحت عنوان «هزینه کاتب» یا «هزینه ثبت رسمی همه معاملات» خودداری شود.
اشتباهات رایج درباره قانون جدید سند عادی
اشتباه اول: همه قولنامههای قدیمی باطل شدهاند
خیر. قانون برای ادعاها و اسناد غیررسمی قدیمی سازوکار ماده ۱۰ را ایجاد کرده و وضعیت هر ملک باید با زمانبندی قانون تطبیق داده شود.
اشتباه دوم: کاتب همان سامانه ماده ۱۰ است
خیر. این دو کاربرد متفاوتی دارند. کاتب در فرآیند معاملات و خدمات ثبت الکترونیکی کاربرد دارد، در حالی که سامانه ماده ۱۰ برای ساماندهی ادعاهای مالکیت فاقد سند رسمی طراحی شده است.
اشتباه سوم: قرارداد ثبتنشده حتماً باطل است
اثر اصلی ماده ۱ در موارد مشمول، محدودکردن پذیرش و استماع بسیاری از دعاوی ناشی از معامله ثبتنشده است. بنابراین نباید اصطلاح «بطلان» را بدون بررسی دقیق وضعیت قرارداد به کار برد.
اشتباه چهارم: هر کس سند رسمی دارد در هر شرایطی برنده دعواست
سند رسمی قدرت اثباتی بسیار مهمی دارد، اما اگر جعل، بطلان منشأ معامله یا سایر جهات قانونی ثابت شود، خود سند رسمی نیز ممکن است موضوع دعوا قرار گیرد.
اشتباه پنجم: داشتن کد رهگیری قدیمی مساوی سند رسمی است
کد رهگیری قرارداد مشاور املاک را نباید با سند رسمی مالکیت یا ثبت معامله طبق نظام جدید یکسان دانست.
سوالات متداول درباره قانون جدید ابطال سند عادی
آیا قولنامه عادی هنوز اعتبار دارد؟
قولنامه عادی بهطور مطلق باطل نشده است. قابلیت استناد آن به تاریخ معامله، وضعیت سند ملک، زمان شمول قانون و مقررات انتقالی ماده ۱۰ بستگی دارد.
آیا قولنامههای قبل از قانون جدید باید در سامانه ثبت شوند؟
اگر دارنده قولنامه دارای ادعای مالکیت فاقد سند رسمی مشمول ماده ۱۰ باشد، باید در مهلت مربوط ادعا و مستندات خود را در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی درج و سپس برای اخذ سند رسمی یا اقدام قانونی لازم پیگیری کند.
سامانه کاتب برای چیست؟
کاتب یکی از بسترهای خدمات ثبتی الکترونیکی است و در فرآیند ثبت معاملات جدید، قراردادهای یکسان و ارتباط بخشهایی از فرآیند معامله با نظام ثبت رسمی کاربرد دارد.
آیا سامانه کاتب همان سامانه ثبت قولنامههای قدیمی است؟
خیر. ثبت ادعاهای مالکیت قدیمی و فاقد سند رسمی موضوع سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ماده ۱۰ است و نباید آن را با کاتب یکی دانست.
سند عادی در برابر سند رسمی چه حکمی دارد؟
سند رسمی از جایگاه اثباتی و ثبتی قویتری برخوردار است، اما نتیجه اختلاف به تاریخ معاملات، اصالت اسناد و شمول قانون جدید بستگی دارد. نمیتوان بدون بررسی پرونده گفت سند رسمی در هر شرایطی بر هر سند عادی مقدم است.
اگر فروشنده با وجود قولنامه سند نزند چه کنیم؟
ابتدا باید مشخص شود قرارداد قابلیت استناد دارد یا مشمول محدودیتهای قانون جدید است. اگر امکان طرح دعوا وجود داشته باشد، حسب شرایط میتوان موضوع الزام به انتقال رسمی را پیگیری کرد.
آیا سند رسمی قابل ابطال است؟
بله. اگر یکی از جهات قانونی مانند جعل، بطلان معامله مبنا یا فقدان اختیار انتقال ثابت شود، امکان طرح دعوای متناسب نسبت به سند رسمی وجود دارد.
هزینه ثبت رسمی معامله چقدر است؟
عدد ثابتی وجود ندارد. مبلغ نهایی ممکن است از مالیات نقلوانتقال، حقالثبت، حقالتحریر دفترخانه، تعرفه مشاور املاک و سایر هزینههای قانونی تشکیل شود و باید برای همان معامله محاسبه شود.
اگر ملک فقط قولنامهای باشد، آیا خرید آن خطرناک است؟
ریسک چنین معاملهای معمولاً بیشتر از ملکی است که وضعیت رسمی روشن دارد. قبل از خرید باید مالک رسمی، زنجیره معاملات، وضعیت ماده ۱۰، امکان اخذ سند و وجود رهن، بازداشت یا معارض بررسی شود.
جمعبندی؛ قانون جدید قولنامه را حذف نکرد، اما قواعد بازی را تغییر داد
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از مهمترین تغییرات حقوق املاک در سالهای اخیر است. این قانون نمیگوید تمام قولنامههای قدیمی از یک تاریخ مشخص کاغذ باطله شدهاند؛ بلکه نظامی ایجاد کرده که هدف آن انتقال معاملات و مالکیتهای غیرمنقول به سمت ثبت رسمی است.
برای معاملات جدید، ثبت رسمی اهمیت بسیار بیشتری پیدا کرده و در موارد مشمول ماده ۱، ثبتنشدن معامله میتواند موجب عدم استماع بسیاری از دعاوی ملکی شود.
در مقابل، برای ادعاهای قدیمی فاقد سند رسمی، ماده ۱۰ فرصت مشخصی برای ثبت ادعا و حرکت به سمت دریافت سند رسمی ایجاد کرده است.
اگر قراردادی دارید و فروشنده برای انتقال رسمی همکاری نمیکند، شرایط طرح الزام به تنظیم سند رسمی را بررسی کنید؛ و اگر درباره اصالت سند یا امضا تردید دارید، راهنمای سند مجعول چیست میتواند نقطه شروع مناسبی باشد.
تاریخ قرارداد، تاریخ صدور سند حدنگار، مالک رسمی و وضعیت ثبت معامله میتواند تعیین کند سند شما هنوز چه قابلیت حقوقی و قضایی دارد.
